相続財産の正確な評価は、相続税の計算だけでなく、相続人同士の公平な遺産分割協議を行うための土台となります。評価を誤ると、不当に高い相続税を支払うことになったり、後で税務署から指摘を受けたり、遺産分割でトラブルになったりするリスクが生じます。

このページでは、相続財産の中でも特に評価が複雑な不動産を中心に、正確な評価を行うための基本的知識を解説します。

1. 不動産の評価方法

不動産の評価額は、現金のように明確ではないため、専門的なルールに基づいて算出する必要があります。

土地の評価

土地の評価額は、原則として国税庁が定める財産評価基本通達に基づいて、以下のいずれかの方法で算出されます。

◆路線価方式

・道路に面した土地の1平方メートルあたりの評価額（路線価）を基に、その土地の形状や接している道路の状況を加味して評価額を算出します。

・主に市街地にある土地に適用されます。

◆倍率方式 ・固定資産税評価額に、国税庁が地域ごとに定める一定の倍率を乗じて評価額を算出します。

・主に路線価が定められていない郊外や農村地域の土地に適用されます。

建物の評価

建物の評価額は、固定資産税評価額を利用します。

◆固定資産税評価額

・建物の相続税評価額は、原則として固定資産税評価額と同じになります。

・これは、毎年送付される固定資産税の納税通知書に添付されている課税明細書などで確認できます。

2. 評価額を下げる「特例」と「要因」

土地の評価額は、一律の路線価や倍率で計算されるだけでなく、その土地が持つマイナス要因や、税法上の特例によって大きく引き下げられることがあります。

◆小規模宅地等の特例

・被相続人が居住用や事業用に使っていた土地など、一定の要件を満たす場合、その土地の評価額を最大80%（居住用の場合）減額できる特例です。この特例の適用が、相続税対策の鍵となります。

◆評価減の要因

・不整形地：正方形や長方形でない、いびつな形の土地。

・間口が狭い：道路に面している部分（間口）が狭い土地。

・道路付けが悪い：角地ではなく、一方しか道路に面していない土地。

・賃貸アパートなど：他人に貸している土地（貸宅地）や、賃貸物件が建っている土地（貸家建付地）は、自由に使えない分、評価額が下がります。

3. 専門家による評価の重要性

相続財産の評価、特に不動産の評価は、複雑な判断や計算が必要であり、特例や評価減の要因を見落とすと、本来払わなくて良い税金を支払うことになります。

正確な評価に基づいた適切な申告を行うためにも、相続に強い税理士に相談し、専門的な判断を仰ぐことを強くお勧めします。