家を売却する際、多くの場合、残っている住宅ローンをどうするかが最大の課題となります。不動産売却は、原則として物件の引き渡し時に残っているローンを全額一括返済し、抵当権（たんぽ）を抹消することが条件となります。

このページでは、家の売却とローン返済をスムーズに進めるための計画と、残債の状況に応じた戦略を解説します。

ステップ1：ローン残債の確認と完済のシミュレーション

まず、売却活動を始める前に、現在のローン残高と、売却によって得られる金額を比較します。

◆残債の確認

・金融機関に連絡し、現在のローン残高と、売却予定日時点での一括繰上返済に必要な金額（手数料を含む）を確認します。

・併せて、抵当権抹消に必要な書類も確認しておきましょう。

◆売却価格との比較 以下の3つのケースによって、売却戦略が大きく変わります。　

売却価格 ＞ ローン残債：売却代金でローンを完済でき、手元に資金が残る状態です。最も理想的なケースです。

1. 売却価格 ＝ ローン残債：売却代金とローン残高がほぼ同額で、手元に資金は残りませんが、完済が可能です。

2. 売却価格 ＜ ローン残債（オーバーローン）：売却代金だけではローンを完済できず、不足額が発生する状態です。

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ステップ2：オーバーローン（残債超過）の場合の対策

売却代金でローンを完済できない「オーバーローン」の場合、特別な対策が必要です。

◆自己資金で補填 不足する差額を貯蓄などの自己資金で用意し、完済するのが最もシンプルな解決策です。引き渡し日までに確実に資金を準備しておく必要があります。

◆住み替えローン 新しく家を買い替える場合、現在の残債と新居の購入費用を合算して借り入れる「住み替えローン」を利用できる場合があります。 ・注意点：借入額が大きくなるため、金融機関の審査は厳しくなります。また、金利が高めに設定されることもあります。

◆任意売却の検討 自己資金での補填や住み替えローンが難しい場合、債権者（銀行など）との合意のもとで不動産を売却する任意売却を検討することになります。これは債務整理の一種であり、専門的な知識が必要なため、必ず専門家に相談してください。

ステップ3：抵当権抹消と引き渡し

ローンを完済し、抵当権を抹消することが、買主への物件引き渡しの必須条件です。

◆抵当権の抹消

・ローンの完済と同時に、金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取ります。

・司法書士が立ち会い、残金決済の当日にローンの完済確認と抵当権抹消の登記申請を同時に行います。

◆買主への安心提供 買主は、引き渡しと同時に物件の所有権を確実に得られる状態（担保権がない状態）であることを期待しています。売主として、このローン完済と抵当権抹消の確実な実行が、契約通り取引を完了させるための最大の責務となります。

計画的な完済計画を

家の売却とローン返済を成功させるためには、事前にローンの残債を正確に把握し、オーバーローンの有無に応じて、自己資金の準備や住み替えローンの検討といった計画的な完済計画を立てることが不可欠です。

あなたの状況に合わせた最適な売却とローン計画を、私たち専門家がサポートいたします。